Cena lesa v roce 2025

Úvod

Ceny lesních pozemků se stávají čím dál aktuálnějším tématem. Mnoho vlastníků zvažuje jejich prodej, jiní naopak hledají vhodnou investiční příležitost. Ať už les prodáváte, dědíte nebo kupujete, vždy vás bude zajímat jedna zásadní otázka: Kolik skutečně stojí hektar lesa? A proč se cena lesa může lišit i o desítky procent, přestože jde o pozemky podobné výměry?

Lesní pozemek není běžná zemědělská půda. Kromě samotného pozemku nese i hodnotu dřevní hmoty, případně ekologického či rekreačního potenciálu. V článku se podrobně podíváme na to, jak se cena lesa v roce 2025 určuje, co ji ovlivňuje a jaké chyby se při jejím stanovení nejčastěji dělají.

---

1. Co je to cena lesa a proč není univerzální

Pojem „cena lesa“ je často zavádějící, protože neexistuje jedna univerzální cena, kterou lze použít na každý lesní pozemek. V praxi rozlišujeme několik různých druhů cen:

• Tržní cena – skutečná hodnota lesa na trhu, tedy za kolik je ochoten kupující les koupit. Tato cena se nejvíce blíží reálné hodnotě.

• Znalecká cena – odborně stanovená hodnota na základě stavu porostu, bonity půdy a metodiky stanovené vyhláškou. Používá se např. při dědickém řízení nebo při převodech majetku.

• Úřední cena – dříve často používaná, dnes již zastaralá hodnota podle starších předpisů. V praxi má minimální využití.

• Výkupní cena – cena, kterou nabízí výkupce lesa, většinou nižší než tržní, ale zahrnuje i převzetí administrativních a právních kroků.

Prodej lesa bez znalosti, jaký typ ceny vlastně řešíte, může vést k výraznému podhodnocení nemovitosti. Proto je vždy důležité rozlišovat, zda pracujete s tržní, znaleckou nebo výkupní hodnotou.

---

2. Z čeho se skládá hodnota lesa

Hodnota lesa není jen o velikosti pozemku. Skládá se z několika samostatně hodnocených složek:

a) Hodnota lesního pozemku

Základní složka ceny – tedy samotná půda. Její cena se pohybuje od 5 do 50 Kč/m² podle lokality, bonity a přístupnosti. Pozemek bez přístupu nebo v chráněném území má hodnotu nižší.

b) Hodnota porostu

Druhá složka ceny – dřevní hmota, tedy to, co roste na pozemku. Rozhodující je:

• dřevina (smrk, borovice, dub, buk…)

• stáří (mladý porost nemá takovou hodnotu jako mýtní les)

• zásoba dřeva (v m³ na hektar)

• zdravotní stav (kůrovec, poškození větrem)

U plně zapojeného mýtního smrkového lesa ve středních Čechách může být hodnota dřevní hmoty až 200 000–500 000 Kč/ha, zatímco mladý náletový porost má jen nízkou hodnotu (či náklady na vyklizení).

c) Přístupnost a logistika

Les, ke kterému nevede žádná cesta, má i o 30–50 % nižší cenu, protože jeho vytěžení je komplikované a dražší. Ideální je les přístupný zpevněnou lesní nebo obecní cestou.

d) Ostatní faktory

• Svahovitost terénu (strmý terén = nižší cena)

• Ochranné režimy (např. CHKO, přírodní rezervace)

• Možnost zalesnění po těžbě (bonita půdy, záplavové území)

• Sousedé a hranice pozemků

---

3. Rozdíl mezi tržní, úřední a znaleckou cenou lesa

Tržní cena

Nejpřesněji odráží skutečnou hodnotu lesa. Je výsledkem dohody mezi konkrétním prodávajícím a kupujícím. Zohledňuje jak hodnotu dřeva a pozemku, tak situaci na trhu, inflaci, vývoj ceny dřeva, lokální poptávku, či dokonce spekulativní očekávání.

Znalecká cena

Stanovuje ji odborný znalec z oboru lesního hospodářství. Používá tabulkové hodnoty, výpočty zásoby, redukce za přístupnost a další odborné koeficienty. Je objektivní, ale nemusí odpovídat aktuální poptávce.

Úřední cena

V současnosti už prakticky nepoužívaná, často nižší než reálná hodnota. Dříve sloužila k účelům daní a převodů, dnes je nahrazena znaleckým posudkem.

---

4. Jak zjistit cenu lesa svépomocí

Základní orientační výpočet lze provést ve 3 krocích:

1. Změřit výměru – pomocí katastru nemovitostí (CUZK.cz) nebo GPS aplikací.

2. Odhadnout zásobu dřeva – podle dřeviny a věku (např. smrk ve věku 80 let = cca 300–400 m³/ha).

3. Spočítat hodnotu – násobkem zásoby a ceny za m³ (např. 400 m³ × 1000 Kč/m³ = 400 000 Kč + cena pozemku).

Tento postup je však orientační a vychází z ideálních podmínek. Pokud je les poškozený nebo špatně přístupný, může být reálná cena výrazně nižší.

5. Faktory, které výrazně ovlivňují hodnotu lesa

Cena lesa je výsledkem mnoha proměnných, které spolu vzájemně souvisí. Níže jsou ty nejdůležitější faktory, které mohou hodnotu výrazně zvýšit nebo snížit.

a) Druhová skladba a věk porostu

Jedním z hlavních parametrů je složení dřevin. Smrk je v Česku nejrozšířenější, ale v posledních letech má kvůli kůrovci nižší hodnotu. Naopak dub, buk nebo modřín mají dlouhodobě stabilní ceny. Mladý porost (do 20 let) je z pohledu tržní hodnoty prakticky nevýznamný, zatímco mýtní porost (např. 80letý smrk) má ekonomický význam a tvoří většinu hodnoty lesa.

b) Zdravotní stav porostu

Napadení kůrovcem, václavkou nebo polomy po vichřici výrazně snižují cenu – a to nejen hodnotu dřeva, ale i náklady na těžbu a sanaci. Zdravý a dobře obhospodařovaný les má vyšší tržní cenu, protože kupující nemusí počítat s okamžitými zásahy.

c) Bonita stanoviště

Les na kvalitní půdě, která umožňuje rychlý růst dřevin, má vyšší hodnotu. Bonita je hodnocena stupněm 1 až 5 (1 = nejúrodnější). Čím vyšší bonita, tím vyšší hodnota porostu i pozemku jako takového.

d) Přístup a technická dostupnost

Pokud les sousedí s cestou, po které je možné navézt techniku nebo vytěžené dřevo, stoupá jeho cena o 10–30 %. Naopak lesy v odlehlých, strmých nebo podmáčených oblastech snižují svou hodnotu.

e) Administrativní režim a omezení

Omezení vyplývající z chráněných oblastí (CHKO, NATURA 2000), památkové ochrany nebo ptačí oblasti mohou znemožnit běžné hospodaření, což snižuje tržní atraktivitu. Dále mohou být na lesním pozemku nájemní smlouvy, které limitují jeho okamžitý prodej nebo využití.

---

6. Modelové příklady výpočtu ceny lesa

Zde uvádíme tři zjednodušené modely, jak by mohla vypadat orientační cena lesa v různých podmínkách:

Příklad A: Smrkový mýtní les, Vysočina

• Rozloha: 2,4 ha

• Porost: smrk, stáří 85 let

• Zásoba: cca 380 m³/ha

• Přístup: velmi dobrý

• Cena dřeva: 1 200 Kč/m³

• Hodnota porostu: 2,4 × 380 × 1 200 = 1 094 400 Kč

• Hodnota pozemku: 2,4 ha × 25 Kč/m² = 600 000 Kč

• Celková tržní hodnota: 1 694 400 Kč

Příklad B: Mladý smíšený les, Zlínský kraj

• Rozloha: 1,6 ha

• Porost: smrk 50 %, borovice 30 %, bříza 20 %

• Stáří: 20–30 let

• Přístup: omezený

• Cena dřeva: zanedbatelná

• Hodnota pozemku: 1,6 ha × 15 Kč/m² = 240 000 Kč

• Hodnota porostu: odhad 50 000 Kč

• Celková tržní hodnota: cca 290 000 Kč

Příklad C: Smrkový les po těžbě, Karlovarsko

• Rozloha: 3,2 ha

• Porost: těžba proběhla, pouze zbytky

• Náklady na zalesnění: cca 80 000 Kč/ha

• Hodnota pozemku: 3,2 ha × 5 Kč/m² = 160 000 Kč

• Celková hodnota (se započtením investiční potřeby): 0–100 000 Kč

Z výše uvedeného je patrné, že hodnota lesa může kolísat od nuly až po 800 000 Kč/ha a více, podle stavu, věku, přístupnosti a trhu.

---

7. Výkupní ceny lesů v roce 2025 – přehled

V roce 2025 se ceny dřeva stabilizovaly po kůrovcové kalamitě, ale zároveň čelí novým tlakům – inflace, vyšší náklady na těžbu a obnovu lesa, klimatická rizika.

Orientační výkupní ceny lesů v roce 2025 dle typu a regionu:

Je důležité zdůraznit, že výkupní cena není totéž co tržní hodnota – výkupce v ceně zohledňuje i vlastní náklady, rizika a ziskovou marži.

---

8. Jaký vliv má kůrovec, sucho a klima na cenu lesa

Ekologické a klimatické faktory mají stále větší dopad na lesní hospodaření a tím i na tržní hodnotu lesních pozemků:

• Kůrovcová kalamita v letech 2018–2022 snížila ceny smrkových porostů až o 70 %

• Sucho a změna klimatu znamenají, že porosty v nížinách rychleji odumírají a ztrácejí na hodnotě

• Vzniká tlak na přeměnu monokultur na smíšené porosty, což může zvýšit náklady na obnovu, ale také dlouhodobou hodnotu lesa

Zdravé, smíšené, stabilní porosty s pestrou skladbou budou do budoucna vyhledávanější a tedy i ceněnější.

9. Kdy a komu se vyplatí les prodat

Rozhodnutí o prodeji lesa by mělo vycházet ze zralé úvahy a analýzy celé situace, nikoli jen z aktuální nabídky, která na první pohled vypadá výhodně. Prodej má své opodstatnění zejména v případech, kdy vlastník nemá čas, prostředky ani zájem o další hospodaření, nebo když se les nachází ve stavu, který by vyžadoval rozsáhlé investice – například po těžbě či napadení škůdci. V praxi je častým důvodem také složitá majetkoprávní situace mezi více spoluvlastníky, kdy je jednodušší podíl odprodat, než se dohadovat o správě porostu.

Kupujícími lesních pozemků jsou nejčastěji výkupní společnosti, drobní investoři, nebo lidé, kteří hledají stabilní uložení kapitálu v době ekonomické nejistoty. V některých případech přichází do úvahy i obec, obecní lesy nebo zájmové sdružení. Klíčem k úspěšnému prodeji je vždy srovnání více nabídek a vyjednání podmínek, které zohlední reálnou hodnotu i budoucí rizika.

---

10. Znalec, výkupce nebo realitní kancelář: kdo stanoví hodnotu lesa nejpřesněji

Při určování hodnoty lesa máte na výběr hned několik možností, přičemž každá z nich má své výhody a limity. Nejvíce odbornou, ale zároveň nejformálnější metodou je znalecký posudek. Ten vypracovává odborník s oprávněním podle zákona a vychází z přesných dat – věku porostu, druhové skladby, bonity stanoviště i přístupnosti. Výsledkem je výpočetní hodnota lesa, která však nemusí nutně odpovídat aktuálním tržním podmínkám.

Výkupci lesů naproti tomu pracují s reálným stavem na trhu. Jejich nabídka vychází nejen ze zásoby a kvality porostu, ale také z aktuální poptávky, nákladů na přístupnost, možného výtěžku z těžby i dalších ekonomických aspektů. Ocenění bývá zdarma a zpravidla rychlé. Na druhou stranu ale může být výkupní cena nižší než hodnota stanovená znalcem, protože výkupce zohledňuje vlastní náklady a rizika.

Realitní kanceláře jsou třetí možností, která se hodí spíše u menších, rekreačně atraktivních lesů poblíž zástavby. Na lesní hospodářství se většinou příliš nezaměřují, a proto nejsou vhodným nástrojem pro přesné zjištění ceny větších nebo hospodářsky významných porostů. Pokud hledáte objektivní a podložený odhad, doporučuje se kombinace znaleckého posudku a výkupní nabídky – ideálně od více subjektů.

---

11. Daňové aspekty při prodeji lesa

Prodej lesního pozemku má i svou daňovou stránku, kterou není radno podcenit. U fyzických osob hraje zásadní roli délka vlastnictví. Pokud prodávající držel lesní pozemek více než pět let, je tento příjem zpravidla osvobozen od daně z příjmu. V případě kratší doby vlastnictví nebo pokud se jedná o majetek zařazený do podnikání, podléhá zisk z prodeje běžnému daňovému režimu.

Zvláštní pozornost si zaslouží i situace, kdy prodávajícím je právnická osoba. U firem se příjmy z prodeje započítávají do základu daně z příjmů, bez ohledu na délku držby. Navíc může být potřeba posoudit, zda transakce podléhá DPH, což se typicky týká plátců DPH, pokud je lesní pozemek součástí jejich ekonomické činnosti. Samotný lesní pozemek přitom zpravidla DPH nepodléhá, ale každou situaci je vhodné konzultovat s účetním nebo daňovým poradcem.

V neposlední řadě je důležité nezapomenout na každoroční daň z nemovitých věcí, kterou platí vlastník lesa k 1. lednu daného roku. Po prodeji se tato povinnost přesouvá na nového majitele, ale do konce zdaňovacího období ji hradí ještě původní vlastník. Převod vlastnictví je potřeba nahlásit správci daně.

---

12. Jak zvýšit cenu lesa před prodejem

Málokdo si uvědomuje, že i lesní pozemek lze do jisté míry zatraktivnit před prodejem. Největší rozdíl dělá především to, jak je připraven k převodu. Jasně vyznačené hranice, přístupová cesta zapsaná v katastru, aktuální údaje o zásobě dřeva a zdravotním stavu porostu – to vše výrazně zvyšuje důvěru zájemce a tím i jeho ochotu nabídnout vyšší cenu.

Pokud je na pozemku evidováno věcné břemeno, nájemní vztah nebo jiná právní komplikace, je vhodné ji před prodejem vyřešit nebo alespoň doložit její trvání a podmínky. Důležitým krokem může být také odstranění zjevných závad – například vyklizení zbytků po těžbě, označení porostních hranic, případně základní zalesnění.

Zcela zásadní výhodou při prodeji je existence lesního hospodářského plánu, který poskytuje informace o stavu porostu a možném výnosu. Kupující se pak nerozhoduje jen podle vizuálního dojmu, ale má konkrétní čísla a výhled do budoucna. V očích investorů je připravený les daleko cennější než pozemek s nejasným využitím a nedostatečnou dokumentací.

---

13. Závěr

Stanovení ceny lesa je složitý proces, který vyžaduje nejen znalost trhu, ale i schopnost posoudit fyzický stav porostu, právní poměry i potenciál budoucího výnosu. Cena lesa v roce 2025 se pohybuje v širokém rozmezí v závislosti na lokalitě, věku porostu, přístupnosti, klimatických faktorech a dalších okolnostech. Zatímco některé lesy mohou mít hodnotu v řádu několika desítek tisíc korun, jiné mohou být ceněny na miliony.

Každý vlastník by si měl před prodejem ujasnit, zda je připraven vzdát se dlouhodobého majetku, zda zná skutečnou hodnotu svého lesa a zda má po ruce všechny podklady potřebné pro hladký převod. Pokud si není jistý, je vždy lepší obrátit se na odborníky – ať už jde o znalce, lesního hospodáře nebo specializovanou výkupní firmu, která se postará o kompletní servis.

Díky správnému ocenění, kvalitní přípravě a otevřenému přístupu může být prodej lesa výhodnou a efektivní cestou, jak uvolnit kapitál bez zbytečných rizik a ztrát.