Znaleckým posudkem je stanovena úřední cena lesa. Tohoto posudku se využívá pro soudní spory, dědická práva nebo majetkové převody. Jde také o odhad, který chce finanční úřad při prodeji lesního pozemku pro stanovení daně z nabytí nemovitosti. Existuje několik způsobů tohoto výpočtu, proto se i posudky vypracované různými znalci mohou dosti lišit. Tato cena většinou ani neodpovídá skutečné (tržní) ceně lesa. V mýtních porostech bývá podhodnocená a naopak je tomu v mladých dorůstajících lesích, kdy vlastník holiny ze zákona musí do dvou let tuto holinu znovu vysázet.
Nás hlavně zajímá tržní (skutečná) cena lesa. V případě nákupu by budoucího vlastníka lesa měla zajímat hlavně tržní, tedy skutečná cena lesa. Tato cena je stanovena podle aktuální situace na trhu. Do takové situace se promítá aktuální výkupní cena dřeva a navíc také poptávka po jednotlivých dřevinách. Představuje zjištěnou cenu pozemku plus tržní hodnotu lesního porostu. Nemusí ještě představovat konečnou sjednanou cenu, která se objeví v kupní smlouvě. Kupní ceně by se měla reálně přibližovat. Tržní hodnota se zjistí odbornou analýzou, výpočtem a porovnáním průměrných cen již zrealizovaných srovnatelných prodejů v daném místě a čase. Přitom nebereme v úvahu případy, ve kterých mohla být cena ovlivněna mimořádnými okolnostmi, např. finanční tísní prodávajícího, užším vztahem mezi prodávajícím a kupujícím nebo zvláštním zájmem kupujícího.
Chci zdarma spočítat cenu lesa
Lesy České republiky, s. p. jsou nejvýznamnějším producentem trvale obnovitelné suroviny – dřevní hmoty na území České republiky. Roční výše těžby dřeva se pohybuje kolem 7,5 mil. m³. [2] Dnes tak představuje 2 649 147 ha, tj. 35 % rozlohy ČR. Zásoby dřeva v lesích narostly za 15 let o více než 100 mil. m³.[3]
1990 – 564 mil m³,
2006 – 667,8 mil. m³.
Ročně se zásoby dřeva v posledních desetiletích zvyšují v průměru o 6,7 mil. m³. Při ročních těžbách mezi 16–18 mil. m³ nám tak v lesích za 15 let narostlo navíc 6 ročních těžeb. Z jakých hlavních dřevin se skládají naše lesy a jaké je jejich procentuální zastoupení? Lesy v celé České republice se skládají z těchto dřevin:
Z výše uvedených údajů se odvíjí také cena dřevní suroviny. Pro stanovení tržní ceny jsou důležitá tato hlediska, která ovlivňují cenu prodeje nákupu lesa:
Pro tyto investiční účely je výhodné si zakoupit les i po těžbě dřevní hmoty. Nesmíme ale zapomenout na povinnosti majitelů lesních pozemků. Zákon vymezuje do dvou let provést zalesnění.[4] Holina nebo les po těžbě se nakupují kolem 1–5 Kč/m² podle lokality, způsobu těžby a množství dřevní hmoty zůstávající na ploše po těžbě.
Zde se při stanovení ceny odráží zásoba, dostupnost, možnost těžby a situace na trhu. Dle informací.[5]
Výsledek výpočtu ceny lesa: 10 let – jehličnatý | průměr | |
Cena lesa silně poškozeného lesa: | 8 000 Kč | |
Cena průměrného zdravého lesa: | 20 000 Kč | |
Cena lesa v nejlepších lokalitách: | 38 000 Kč | |
22 000 Kč | ||
Výsledek výpočtu ceny lesa: 20 let – jehličnatý | ||
Cena lesa silně poškozeného: | 16 000 Kč | |
Cena průměrného zdravého lesa: | 40 000 Kč | |
Cena lesa v nejlepších lokalitách: | 75 000 Kč | |
43 667 Kč | ||
Výsledek výpočtu ceny lesa: 40 let – jehličnatý | ||
Cena lesa silně poškozeného lesa: | 32 000 Kč | |
Cena průměrného zdravého lesa: | 80 000 Kč | |
Cena lesa v nejlepších lokalitách: | 150 000 Kč | |
87 333 Kč | ||
Výsledek výpočtu ceny lesa: 60 let – jehličnatý | ||
Cena lesa silně poškozeného lesa: | 48 000 Kč | |
Cena průměrného zdravého lesa: | 120 000 Kč | |
Cena lesa v nejlepších lokalitách: | 225 000 Kč | |
131 000 Kč | ||
Výsledek výpočtu ceny lesa: 80 let – jehličnatý | ||
Cena lesa silně poškozeného lesa: | 64 000 Kč | |
Cena průměrného zdravého lesa: | 160 000 Kč | |
Cena lesa v nejlepších lokalitách: | 300 000 Kč | |
174 667 Kč | ||
Výsledek výpočtu ceny lesa: 100 let – jehličnatý | ||
Cena lesa silně poškozeného lesa: | 80 000 Kč | |
Cena průměrného zdravého lesa: | 200 000 Kč | |
Cena lesa v nejlepších lokalitách: | 375 000 Kč | |
218 333 Kč | ||
Výsledek výpočtu ceny lesa: 120 let – jehličnatý | ||
Cena lesa silně poškozeného lesa: | 96 000 Kč | |
Cena průměrného zdravého lesa: | 240 000 Kč | |
Cena lesa v nejlepších lokalitách: | 450 000 Kč | |
262 000 Kč |
Tab. č. 1: Generování ceny lesa dle kalkulačky [6]
Lesní porosty v ČR jsou velmi rozrůzněné a tím i specifické, takže i cena lesa je velmi rozdílná, a tudíž je třeba k jejímu stanovení přistupovat velmi individuálně. Cenu lesního porostu ovlivňují zejména tyto faktory:
Sledujeme celkový průměrný přírůst porostu a průměrný mýtní přírůst porostu. V hospodářské úpravě lesů mají velký význam také průměrné přírůstky, a to celkový průměrný přírůst (CPP) a průměrný mýtní přírůst (PMP), které charakterizují roční produkční výkon v prvém případě hlavního a podružného porostu od jeho založení ke zvolenému mýtnímu věku.[7]
Stáří v letech | Objem hlavního porostu v m³ | objem vedlejšího porostu v m³ | celková objemová produkce v m³ |
---|---|---|---|
0 | 0 | 0 | 0 |
10 | 0 | 0 | 0 |
20 | 0 | 0 | 0 |
30 | 36 | 10 | 46 |
40 | 120 | 20 | 140 |
50 | 220 | 45 | 265 |
60 | 300 | 88 | 388 |
70 | 355 | 145 | 500 |
80 | 390 | 232 | 622 |
90 | 416 | 305 | 721 |
100 | 430 | 370 | 800 |
110 | 435 | 430 | 865 |
120 | 435 | 490 | 925 |
Tab. č. 2: Objemová produkce se stářím lesa
Graf č. 1: Objemová produkce se stářím lesa
Cena stanovená dle průměrných zásob dle ročních přírůstků to je jednak objem hlavního porostu v m³ a objem vedlejšího porostu v m³.
Cz = zásobyvěk × Kz × Kn
zásobyvěk – tab. 1
Cz – cena dřevní hmoty
Kn – koeficient neznámých faktorů (0,8)
Kz – koeficient zakmenění
Pokud chcete určit přesně, jaká je cena lesa, může vám pomoci lesní hospodářská osnova (LHO), kterou lze najít na Úřadu pro hospodářskou úpravu lesů (tzv. ÚHUL).[8] S pomocí LHO je možné zjistit, v jakém stavu váš les je, a odhadnout cenu. LHO se zpracovává na každých deset let, takže úplně nevystihuje stav, v jakém se les nachází.
rok | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 |
inflace % | 3,9 | 4,7 | 1,8 | 0,1 | 2,8 | 1,9 | 2,5 | 3,0 | 6,3 | 1,0 | 1,5 | 1,9 | 3,3 | 1,4 | 0,4 | 0,3 | 0,4 |
Tab. č. 3: Inflace dle ČSÚ mezi lety 2000–2016 [9]
Z tabulky vyplývá, že průměrná inflace za posledních 16 let byla 2,2 %, za 80 let by to bylo 176 %. O tuho hodnotu by se patrně minimálně zvýšila cena dřevní hmoty, kdyby nepřišly nějaké turbulentní a krizové jevy.
Název | Průměrné ceny | Průměr roku | |||
---|---|---|---|---|---|
1. čtvrtletí | 2. čtvrtletí | 3. čtvrtletí | |||
Jehličnaté sortimenty | |||||
Výřezy I. třídy jakosti | smrk | --- | --- | ||
borovice | --- | --- | |||
modřín | --- | --- | |||
Výřezy II. třídy jakosti | smrk | 2 985 | 2 912 | 2 747 | 2 927 |
borovice | 2 493 | 2 366 | 2 042 | 2 382 | |
modřín | 4 109 | 4 094 | --- | 3 981 | |
Výřezy III. A)B třídy jakosti | smrk | 2 092 | 2 051 | 2 046 | 2 063 |
borovice | 1 661 | 1 651 | 1 610 | 1 645 | |
modřín | 2 556 | 2 557 | 2 529 | 2 548 | |
Výřezy III. C třídy jakosti | smrk | 1 841 | 1 816 | 1 707 | 1 788 |
borovice | 1 556 | 1 479 | 1 486 | 1 512 | |
modřín | 2 311 | 2 063 | 2 204 | 2 192 | |
Výřezy III. D třídy jakosti | smrk | 1 532 | 1 486 | 1 480 | 1 499 |
borovice | 1 266 | 1 229 | 1 258 | 1 251 | |
modřín | 1 503 | 1 601 | 1 646 | 1 577 | |
Dříví IV. třídy jakosti – dříví pro výrobu dřevoviny | 1 151 | 1 046 | 1 001 | 1 064 | |
Dříví V. třídy – pro buničinu | smrk | 860 | 790 | 743 | 798 |
borovice | 863 | 755 | 738 | 787 | |
Dříví VI. třídy – palivové dříví | 795 | 782 | 752 | 777 | |
Listnaté sortimenty | |||||
Výřezy I. třídy jakosti | dub | 12 488 | --- | 14 676 | |
buk | --- | --- | |||
Výřezy II. třídy jakosti | dub | 6 325 | 7 291 | --- | 6 421 |
buk | 2 397 | --- | 2 550 | ||
bříza | --- | --- | |||
Výřezy III. A)B třídy jakosti | dub | 3 435 | 3 359 | 3 218 | 3 347 |
buk | 1 650 | 1 589 | 1 408 | 1 592 | |
bříza | 1 384 | --- | --- | 1 471 | |
Výřezy III. C třídy jakosti | dub | 2 637 | 2 549 | 2 584 | 2 590 |
buk | 1 557 | 1 399 | --- | 1 453 | |
bříza | 921 | 1 550 | --- | 1 157 | |
Výřezy III. D třídy jakosti | dub | 1 877 | 1 703 | 1 821 | 1 809 |
buk | 1 353 | 1 261 | 1 250 | 1 296 | |
bříza | --- | 1 004 | 974 | 1 003 | |
Dříví V. třídy pro buničinu | dub | 1 111 | 1 076 | 1 091 | 1 096 |
buk | 1 153 | 1 142 | 1 152 | 1 149 | |
Dříví VI. třídy – palivové dříví | 1 174 | 1 120 | 1 074 | 1 121 |
Tab. č. 4: Průměrné ceny surového dříví pro tuzemsko za ČR v roce 2016
Z tabulky můžeme stanovit také průměrnou cenu dřevní hmoty, když dvě největší ceny nebudeme brát v úvahu. Průměrná cena dřevní hmoty v roce 2016 je 1 738 Kč. Cena palivového dřeva se stanoví průměrem ze dvou hodnot a činí 949 Kč.
S kvalitou dřeva úzce souvisí průměr kulatiny určený pro zpracování. Na našem trhu se jehličnaté dříví prodává většinou s minimální tloušťkou čepu 16 cm, kvalitnější výřezy s tloušťkou čepu 20 a 30 cm. Pro pilaře je výhodný nákup dříví s tloušťkou na čepu větší než 24 cm, neboť od této hranice se začíná rapidně zvyšovat výtěž, produktivita práce a současně rentabilita výroby. Pokud však prodává silnější a kvalitnější dříví, je pro něj vždy výhodná pečlivá sortimentace podle jednotlivých kritérií. [11]
Pořízení pozemku | 30 000Kč | ||
Vysázení | 3 500 | 8 | 28 000Kč |
Ošetření | 3 500 | 2 | 7 000 Kč |
Práce | 3 500 | 5 | 17 500Kč |
Žíhaní | 10 000 Kč | ||
Žíhaní | 10 000 Kč | ||
Žíhaní | 10 000 Kč | ||
Prořez | 10 000 Kč | ||
Celkem | 122 500 Kč |
Tab. č 5: Náklady potřebné na jeden ha lesa
Příklad:
Stanovení ceny lesa ve Vizovicích p. č. 5076/3 a 5076/, celkem 3,24 ha. Z lesní hospodářské osnovy (LHO) vyplývá, že 2,4 ha lesa je staré 82 let, zakmenění je 7 a celková zásoba je 543 m³, dále 0,84 ha lesa je staré 10 let, v lese nejsou žádné zásoby dřeva. Z celkových zásob dřeva vyplývá, že se jedná o nekvalitní porost, neboť zásoby u kvalitního porostu na 1 ha by byly kolem 600 m³, to je celkem 1 440 m³.
zásoba dřeva | Kč/m³ | ||
tržba | |||
dle LHK 82 let | 543 | ||
tvrdé dřevo | 408 | ||
kulatina III. třída | 245 | 2 022 | 495 390 Kč |
Palivové dřevo | 163 | 1 121 | 182 723 Kč |
měkké dřevo | 135 | ||
kulatina III. třída | 81 | 2 063 | 167 103 Kč |
palivové dřevo | 54 | 777 | 41 958 Kč |
plocha ha | 3,24 | ||
cena pozemku Kč/ha | 30 000 | 97 200 Kč | |
Celkem | 984 374 Kč | ||
náklad | |||
dopravní náklady | 20 | 5 000 | 100 000 Kč |
těžba Kč/m³ | 400 | 217 200 Kč | |
těženo na ha | 2,4 | ||
daň 4 % | 300 000 | 12 000 Kč | |
zalesnění Kč/ha | 92 500 | 222 000 Kč | |
celkem | 551 200 Kč | ||
výnos | 433 174 Kč | ||
riziko | 0,8 | 346 539 Kč | |
zisk | 0,2 | 86 635 Kč | |
Cena k nákupu | 259 904 Kč |
Tab. č. 6: Stanovení ceny pro nákup
Z výsledku je jasné, průměrná cena za 1 ha je kolem 80 000 Kč, což odpovídá lesu na hraně silně poškozeného.
let | zásoba m³ | průměrná cena | |
0 | 0 | -112 500 Kč | |
20 | 0 | -122 500 Kč | |
40 | 100 | 949 | 94 900 Kč |
60 | 271 | 949 | 257 179 Kč |
80 | 435 | 1738 | 756 030 Kč |
Tab. č. 7: Ztráta a výnos z vlastnictví lesa
Z tabulky vyplývá, že po 80 letech, když odečteme náklady na těžbu a zalesnění ve výši asi 250 000 Kč, získáme zisk ve výši kolem 500 000 Kč. Ročně to odpovídá 6 250 Kč v poměru k počátečním nákladům je to ročně 5,2 %. Výnos a náklady musíme však ještě korigovat o inflaci. Do tabulky jsme zanesli údaje odpovídající zakmenění 7, to je méně kvalitní starost o les, což odpovídá konzervativní investici. Investice do lesa je ale běh na dlouhou trať a vrátí se třeba až investorovým dětem či vnoučatům.[12]
Výhodou uložených peněz do lesních pozemků je skutečnost, že kromě ceny lesního pozemku poroste pravděpodobně i cena dřeva. Investice do lesa je ale běh na dlouhou trať a vrátí se třeba až investorovým dětem či vnoučatům. Zájemci o koupi lesa, kteří mají zájem uložit své prostředky do lesních pozemků, a tím je zhodnotit mají zajímavou investiční příležitost. Je spočítáno, že les ročně přinese až 5-7% vložené částky. Tento výnos nedávají v současnosti žádné banky a při tom se jedná o velmi konzervativní investici.
Autor je právníkem a pedagogem ve Zlíně.
[1] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňováni majetku), v platném znění a na něj navazující prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., která byla novelizována vesměs každoročními vyhláškami.
[2] Zdroj: Lesní těžba, LESY ČR [online]. [cit. 2017-1-4]
Dostupný na internetu: http://www.lesycr.cz/drevo/lesni-tezba/Stranky/default.aspx.
[3] Zdroj: informační materiály Lesy České republiky, s. p.
[4] Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon).
[5]Zdroj: BOSÁK, T. Dotazy, odpovědi a rady, jak postupovat při koupi, prodeji pozemku či nemovitosti. Dostupný na internetu http://lesy.prodej.net/21485/dotazy-odpovedi-rady/.
[6] Zdroj: na stránkách lesního hospodářství [online]. [cit. 2017-1-4]
Dostupný na internetu: www.lesnihospodarstvi.cz/cena-lesa/#usermessagea.
[7] Zdroj: Josef Sequens, Dendrometrie [online]. [cit. 2017-1-3]
Dostupný na internetu: katedry.czu.cz/storage/3844_Souhrn_Dendrometrie.pdf, str. 128.
[8] Zdroj: Lesní hospodářské osnovy [online]. [cit. 2017-1-4] Dostupný na internetu: www.uhul.cz/ a eagri.cz/public/app/uhul/ds_lho/.
[9] Zdroj: Inflace dle ČSÚ mezi lety 2000–2016 [online]. [cit. 2017-1-4] Dostupný na internetu: www.czso.cz/csu/czso/mira_inflace.
[10] Zdroj: Průměrné ceny surového dříví pro tuzemsko za ČR v roce 2016 [online]. [cit. 2017-1-4] Dostupný na internetu: https://www.czso.cz/documents/10180/33117147/011035-16q304.xlsx/2462cbd0-477d-498f-a562-d1ed8f788ad5?version=1.0.
[11] Zdroj: Ing. JAN SÁDLÍK, Lesnícká práce - časopis pro lesnickou vědu a praxi [online]. [cit. Lesnická práce č. 6/01], Tloušťka čepu a výtěžnost řeziva, Dostupný na internetu www.lesprace.cz/casopis-lesnicka-prace-archiv/rocnik-80-2001/lesnicka-prace-c-6-01/tloustka-cepu-a-vyteznost-reziva.
[12] Zdroj: LIBOR NEVŠÍMAL, obchodní ředitel realitní společnosti Naxos, Investice do lesů nebo polí slibují dlouhodobé zhodnocení, Ekonom [online]. [cit. 2013-2-28] Dostupný na internetu: ekonom.ihned.cz/c1-59409640-investice-do-lesu-nebo-poli-slibuji-dlouhodobe-zhodnoceni.
autor: JUDr. Ing. Karel Nedbálek, PhD., MBA
publikováno: 24.02.2017
© 2024 Brodská lesní s.r.o., Kontaktovat webmastera, Mapa stránek
ANTEE s.r.o. - Tvorba webových stránek, Redakční systém IPO